Le marché de l’immobilier – valeur refuge phare des Français – mérite que l’on s’y attarde un peu, car nous sommes peut-être en train d’assister au dégonflement d’une bulle. Si la France compte plus de millionnaires que ses voisins, c’est grâce – ou à cause – du prix qu’a atteint l’immobilier en France. Et lorsque les prix de la pierre dégringoleront, y’aura-t-il autant de millionnaires ? Notre dossier fait le point sur un placement incontournable des Français, en comparaison avec l’or.

Les Français, leur patrimoine et l’immobilier

Selon l’INSEE, une bonne moitié des Français ont un bien immobilier. Sur ces 58%, 11% détiennent de l’immobilier locatif, dont les deux tiers sont entre les mains des 10% les plus fortunés.

En septembre 2011, une étude demandée par le cabinet immobilier Orpi révélait que les Français avaient – à ce moment-là en tout cas – confiance dans le placement immobilier, plus que dans les produits d’épargne proposés par les banques. Comme l’a démontré le retrait massif de liquidités suite à la clôture de bon nombre d’assurances vie à la même période.

Toujours selon cette même enquête, l’immobilier arriverait ainsi en tête des placements les plus sûrs  des Français, à 39%. Plus les revenus du foyer sont élevés et plus cette tendance est confortée.
- viennent ensuite les livrets et comptes-épargne  à 29%.
- les assurances-vie à 19%
- les actions à 2%
- et les obligations à 2%.

Mais attendez, il ne manque pas quelque chose ? Un actif tangible hautement fiable… l’or bien sûr ! Même auprès des instituts de sondage, le sujet est tabou ! Dans le livre récemment écrit par Didier Bruneel (ancien secrétaire général de la Banque de France), « Les Secrets de l’or », l’or des particuliers en est un des mieux gardés.

Aujourd’hui, on estimerait la détention d’or par les particuliers, répartis dans des coffres et des bas de laine, entre 2500 à 5000 tonnes d’or, soit plus que les réserves de la Banque de France ! Qu’est-ce qu’on l’on peut en déduire ? Que les Français ont aussi confiance dans l’or comme valeur refuge, mais ils ne le disent pas, ou les instituts de sondage prennent garde de ne pas les questionner sur le sujet.

En tout cas en 2012, contrairement à l’or, c’est la pierre qui fait grise mine. Non, ce n’est plus la poule aux œufs d’or dans le locatif et vu les prix actuels, l’achat d’un bien d’habitation va revenir plus cher qu’à la revente.

La fin de la hausse des prix ?

L’Espagne connait un effet « subprimes », comme aux Etats-Unis en 2008, à cause de la toxicité des emprunts immobiliers. Même si le marché de l’immobilier français est plus sain que celui de son voisin ibère, celui-ci a affiché des profits records en 2011 qui annoncent la fin de petits jeux spéculatifs.

Là où la masse totale des profits de 1999 à 2009 était de 17%, celle de l’immobilier a augmenté de 60% ! Selon une étude du DAL, cela représenterait « 64,7 milliards d’euros de profits monétaires (…) engendrés en France en 2010 par la location de logements, de locaux à usage professionnel ou par des activités d’intermédiation sur le marché immobilier », soit, selon l’économiste Pierre Concialdi, « 33 milliards de surprofit ».

Ces chiffres traduisent clairement la spéculation immobilière des 12 dernières années et la bulle qui l’accompagne. Pourtant, selon l’INSEE en mai 2011, la hausse des prix de l’immobilier était plus relative à une pénurie de logements qu’à la spéculation immobilière.

Sauf que le prix de l’immobilier a atteint un sommet qui ne peut désormais que redescendre. Rien à voir avec la volatilité du cours des actions ou les micros baisses du cours de l’or au sein d’un marché haussier sain. La hausse continue des prix du logement depuis une bonne dizaine d’années ne peut aboutir qu’à une chute irrémédiable du marché de l’immobilier, déjà amorcée.

Les tendances négatives de l’immobilier

Une fiscalité désavantageuse, un pouvoir d’achat en berne, une économie qui s’essouffle et des taux de crédit moins favorables ont eu raison de la santé du secteur.

A part un très léger recul des prix l’été 2009, les prix de l’immobilier sont passés en moyenne de 1600€ le m² en 2001 à 3584€ en 2011 pour des appartements (source Century 21), avec une hausse régulière et continue jusqu’à décembre 2011.

Pour le moment, la baisse des prix n’est pas encore visible, elle le sera probablement plus dans 6 à 9 mois. Le marché se trouve actuellement dans une période de crispation où aucun des protagonistes de la vente immobilière n’ose dégainer le premier : ni le vendeur qui attend l’acheteur au prix fort, ni l’agence immobilière qui attend l’acheteur solvable, ni le banquier qui rougit des taux qu’il propose.

C’est de ce dernier dont on peut clairement percevoir un signe des temps qui courent : le banquier ne court pas après le client pour lui parler de crédit immobilier.

Résultat, les Français ne veulent plus acheter. Selon une étude publiée par l’IFOP en février pour Explorimmo, les intentions d’achat immobilier des Français sont en baisse. « 7 français sur 10 jugent le contexte économique ambiant peu propice à un éventuel achat immobilier ».

Cette tendance attentiste se traduit par une baisse de la demande. Elle se lit clairement dans l’enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière publiée en janvier 2012 par l’INSEE :

La FNAIM table aussi sur un immobilier à la baisse en 2012. La Fédération Nationale de l’Immobilier prévoit 100 000 opérations de moins qu’en 2011, soit une baisse de 15%.

La seule bonne nouvelle pour les acheteurs, les prix de l’immobilier vont donc commencer à baisser en 2012, de 5% selon la FNAIM jusqu’à 15% selon des économistes. En tout cas, aucune hausse n’est envisagée dans l’année à venir. On peut même évoquer le début d’un marché baissier.

L’immobilier, encore un bon placement ?

• Une fiscalité désavantageuse

Comme nous l’avait déjà expliqué Charles Sannat, Directeur des Etudes économiques d’AuCOFFRE.com fin février, la fiscalité de l’immobilier en 2012 ne peut qu’entraîner un ralentissement du marché, surtout en ce qui concerne le locatif à des fins de rendement.

Avec la fin du PTZ+, la taxe sur les plus-values des résidences secondaires, et la fin du dispositif Scellier n’encourage pas les potentiels acheteurs à passer à l’acte.

• Des taux défavorables

De plus, la hausse des taux de crédits à moins de 4% sur vingt ans sont en voie d’extinction. Les taux des prêts auraient augmenté d’au moins 0,65 point depuis 2010. Or, « 1 point d’augmentation des taux empêcheraient près de 20% des acquéreurs potentiels d’effectuer un achat immobilier car ils ne seraient pas solvables » nous expliquait Charles Sannat. Pire, le montant des crédits immobiliers se sont littéralement effondrés en janvier, enregistrant une baisse de 26%.

De plus, il s’avère qu’en cas de crise déflationniste comme on pourrait très bien s’y attendre en 2012, l’immobilier très peu liquide par nature, est avant dernier sur l’échelle des biens « vendables » dans un tel contexte, là où l’or, premier bien vendable en cas de crise, est le bien le plus liquide, comme le montre la fameuse pyramide inversée de John Exter.

L’immobilier reste donc un bon placement dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, dans l’optique d’avoir un toit, mais les nouvelles mesures fiscales et l’augmentation des taux d’intérêt ne vont pas favoriser les primo-accédants. L’or reste indubitablement la valeur refuge liquide par excellence, sécable et accessible à tous : nul besoin de s’endetter pour investir dans l’or. AuCOFFRE.com propose même des produits d’épargne basés sur l’or à partir d’un gramme…

Cette fin d’année est le moment propice pour faire un état des lieux du patrimoine des Français en 2010 et 2011. Nous abordions déjà dans une note précédente les inégalités que l’on pouvait observer au niveau de la répartition du patrimoine en France. La question mérite que l’on s’y arrête davantage. En ces temps de crise et d’instabilité économique, il est pertinent de regarder de plus près quels sont les placements qui ont eu la faveur des Français : immobilier, assurance vie, or, qui a rencontré le plus de succès ? Pourquoi ?
L’enquête Patrimoine 2010 publiée par l’INSEE en novembre dernier fait ainsi ressurgir de fortes inégalités selon la moyenne d’âge et la catégorie socioprofessionnelle des ménages français. Ici nous ne nous intéresserons pas spécifiquement au profil des ménages mais plutôt à ce qui constitue ce patrimoine.

L’immobilier grand favori des Français

L’étude de l’INSEE révèle très nettement que l’immobilier a toujours la côte auprès des Français et constitue leur placement privilégié. L’immobilier représente ainsi 62% du patrimoine brut des ménages. Il apparait donc clair que l’achat d’un bien immobilier et notamment d’une résidence principale semble représenter une étape très importante dans la constitution du patrimoine. Il s’agit presque là d’une forme de concrétisation, une certaine finalité pour grands nombres de ménages.
La pierre ressort donc grande gagnante de cette étude néanmoins elle n’est pas nécessairement le placement à privilégier. En effet, se constituer un actif immobilier n’est pas à la portée de toutes les bourses et ne représente pas toujours l’investissement le plus sûr et pertinent.

La pierre reste friable…

L’immobilier reste, à l’échelle locale, un bien spéculatif qui peut très vite connaitre de fortes dévalorisations. On peut d’une part penser à la menace que représentent les grandes crises immobilières sur le plan national. Mais il ne faut pas oublierque la valeur d’un bien immobilier reste également très dépendantedes plans d’aménagement du territoire qui, eux, sont beaucoup plus localisés, bien moins prévisibles et donc beaucoup plus pervers.
Les cas de dévalorisation immobilière liés à des aménagements du territoire sont monnaie courante et ces risques sont, à tort, sous-estimés.On peut ici citer les exemples célèbres que sont la construction d’une voie rapide ou encore d’une ligne à grande vitesse à proximités de biens immobiliers…
Autre élément qui appelle à la réflexion avant la constitution de tout patrimoine fondé sur l’immobilier : Il ne s’agit pas d’un actif liquide et il reste donc peu sécable comme nous vous le rappelions dans notre article précédent. A la différence de l’or qui possède ces caractéristiques, à savoir actif liquide et sécable, l’immobilier reste un placement qui peut s’avérer risqué (ou du moins, plus risqué que l’or) qui n’offre donc pas toutes les garanties à la constitution d’un patrimoine.

L’assurance vie, un placement plus que bancal

L’INSEE avait également publié en juillet 2011 une étude qui se focalisait sur l’assurance vie et dont les conclusions la présentaient comme « une composante majeure du patrimoine des ménages ».
Cette enquête révélait ainsi que 62% des ménages français détenaient une assurance vie début 2010, soit autant que de propriétaires de biens immobiliers. Les conclusions de cette étude laissaient penser que l’assurance vie représentait donc aux yeux des ménages français un placement sécurisé pour leur épargne et idéal pour la constitution de leur patrimoine. Donc l’assurance vie toujours au beau fixe ?Et bien non !
En effet, depuis ces observations de l’INSEE début 2010, la situation a évolué et la tendance s’est nettement inversée. Le mois de septembre 2011 a été un fiasco total pour les assurances vie : la crise a provoqué un important retrait de l’argent que les Français avaient cru bon de placer sur les assurances viede telle sorte qu’il y a eu plus de retraits que de dépôts. Résultat ? Une décollecte de 1.8 milliards d’euro enregistrée, ni plus ni moins.
Il ne s’agit pas là de ce que l’on pourrait qualifier d’ un « incident » isolé, la chose s’était déjà produite en 2008. Ce mois de septembre agit donc comme une piqûre de rappel pour les Français et est tout à fait révélateur de l’instabilité que constituent de tels placements. Il paraît évident que l’assurance vie est trop liée à la situation économique et qu’elle n’offre aucune sécurité.

Immobilier, assurance vie… et l’or dans tout ça ?

L’INSEE nous a donc livré consécutivement deux enquêtes sur le patrimoine des Français en mettant en avant la place importante occupée par l’immobilier et les assurances vie. Mais la constitution d’un patrimoine ne se résume pas à ces deux seuls placements : on peut notamment s’interroger sur l’absence de l’or dans les débats. En effet, le métal jaune n’apparait nullement au sein de ces enquêtes. Il est certain que le pourcentage de Français ayant fait le choix judicieux de sécuriser leur placement dans l’or doit être bien inférieur aux parts occupées par l’immobilier et l’assurance vie mais l’étude aurait méritée de s’y arrêter.
Non seulement l’or n’apparait pas dans ces enquêtes mais il est aussi extrêmement difficile d’obtenir des données chiffrées sur la « possession » ou répartition d’or en France. Concrètement, aucune mention de l’or n’est faite au sein des études sur le patrimoine des Français, à croire qu’ils n’en possèdent tout simplement pas !

L’enquête de l’or et l’argent

Curieux de creuser la question, nous avons interrogé l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) qui nous a bel et bien confirmé qu’il n’y avait aucune étude sur le sujet, ce qui s’avère bien dommage…
La Banque de France elle-même n’a pas été en mesure de livrer d’information, ni même estimation, sur la répartition de l’or en France. La Banque de France nous a indiqué « ne plus avoir de responsabilité en tant qu’autorité administrative ou de tutelle concernant le marché de l’or ».
L’or est ainsi totalement absent du palmarès sur le patrimoine des ménages en France et ce, pour des raisons obscures. On peut se douter que la possession d’or par les particuliers n’est pas chose évidente à comptabiliser.Néanmoins, des estimations plus ou moins précises mériteraient d’exister au sein des grandes institutions économiques. En attendant, le sujet semble presque tabou…

L’or, le BON perdant ?

Il est dommage que ces instituts statistiques et autres hautes administrations économiques n’accordent que si peu de visibilité et de transparence d’information sur la question de l’or. En effet, s’il est un placement qui reste sûr et offre les meilleures garanties en temps de crise, c’est celui de l’or !
A la différence des assurances vie l’or ne s’effondre pas et ne connait pas de crise de confiance en période de récession, au contraire même : il se consolide !
L’or a également l’avantage sur l’immobilier d’être sécable et reste à l’abri des risques de fortes dévalorisations. Enfin l’or offre tout simplement la meilleure gestion du patrimoine qui soit : il n’est nullement besoin d’investir une forte somme d’argent pour effectuer un placement dans l’or (comme c’est le cas pour l’immobilier), il n’y a doc nul besoin d’emprunt et il ne constitue pas un risque financier.
L’or apparaît donc dans ces enquêtes comme « perdant » d’un point de vue statistique, néanmoins il demeurera pourtant toujours le BON placement. Dans tous les cas, la rédaction de loretlargent continue de creuser la question.

Nous en parlions précédemment, l’immobilier reste la valeur refuge préférée des Français. Après l’assurance vie, Charles Sannat, Directeur des études économiques d’AuCOFFRE.com, nous explique en quoi l’immobilier, dans le marché spéculatif actuel, est un placement patrimonial de plus en plus risqué et un actif tangible de moins en moins accessible, surtout en ce qui concerne l’immobilier locatif.

« Les inégalités de patrimoine se sont creusés en France », indique l’AFP dans un communiqué de ce jour. Et ceux qui sont les mieux lotis se sont constitués un patrimoine majoritairement basé sur l’immobilier. Une répartition inégale et peu diversifiée.

L’écart de patrimoine entre les générations et entre les plus modestes et les mieux dotés s’est encore creusé, en particulier entre 2004 et 2010 : « les 10% les plus riches possèdent à eux seuls la moitié du patrimoine total et ont en moyenne plus de 1 million d’euros chacun. A l’inverse, les 50% les plus pauvres ont en moyenne 30.000 euros. » (Chiffres Insee)

Et parmi ceux qui possèdent la part de patrimoine la plus importante, c’est dans l’immobilier que le placement a été le plus important. Les chiffres sont tout aussi éloquents à ce sujet, ils sont à lire dans l’édition du jour du Direct Bordeaux 7 : « la pierre constitue la majeure partie (62%) du patrimoine des Français. »

Le placement du patrimoine dans un actif peu sécable qu’est l’immobilier est pourtant déconseillé. En cas de crise systémique, votre patrimoine immobilier vous assurera un toit mais pas de quoi manger ! Le placement dans un actif liquide, tel que l’or, est clairement plus sécurisant, puisqu’il est liquide et circule plus facilement sur le marché. L’or a en plus cet avantage d’être accessible à tous les épargnants, quelle que soit la hauteur de leur patrimoine, contrairement à l’immobilier qui nécessite un apport important.

Actuellement, 80% du patrimoine des Français est investi dans l’immobilier qui selon la courbe de Friggit (évolution actuelle du prix de l’immobilier par rapport aux revenus des Français) n’est pourtant pas le marché le plus rassurant qui soit. Le pouvoir d’achat immobilier reste très bas actuellement. En outre, un bien immobilier est peu liquide, contrairement à l’or physique.

Selon Thierry Faure, l’assurance-vie reste un bon placement car « les rendements sont sûrs et garantis par l’état », mais la législation est en train de changer. « C’est intéressant dans une problématique de succession, et quand on a bien avancé dans la vie ». Autant dire que chez l’or et l’argent, nous avons notre avis tout fait sur la question et pour nous, l’assurance-vie n’est pas le placement le plus sûr qui soit actuellement.

Si notre conseiller en banque privée a moins peur de la solvabilité des banques de que de celle des assureurs, nous sommes en droit de douter avec un exemple comme Dexia (la première de la liste ?). Certaines banques sont quand même très exposées à la dette grecque pour avoir contracté des prêts toxiques. Il n’y a qu’à voir les mauvais résultats des actifs bancaires lundi dernier : BNP Paribas, Société Générale et Crédit Agricole sont sur la sellette. A ses clients, Thierry Faure conseille de bien choisir sa banque en ce moment, de s’orienter vers celles qui, comme le Crédit Mutuel, ne sont pas cotées en bourse.

Quid de la répartition du patrimoine dans l’or ?
Sur ce point aussi, nous marquons un léger désaccord. Notre conseiller estime que seulement 5 à 10% du patrimoine doivent être placés dans l’or, dont au moins la moitié dans l’or physique. Notre position est différente sur plusieurs points : pour nous, l’or papier ne vaut pas mieux que n’importe quelle action boursière, avec un risque de perte réel. En revanche, nous nous rejoignons sur la problématique de la livraison effective en cas de crise : si tout le monde venait à réclamer ses parts d’actions en contrepartie physique, il risquerait d’y avoir un sérieux problème… Mais concernant la proportion du patrimoine réservé à l’or, de l’ordre de 5 à 10%, cela nous paraît un peu léger !

Nous chez l’or et l’argent, nous défendons une répartition bien supérieure du patrimoine dans l’or, à hauteur de 30 voire 50% du panier. Car en cas de faillite des banques par exemple comme nous le craignons, que couvrirait 5 ou 10% de son patrimoine placé dans l’or ? Rien.

Les données qu’a laissé le bilan de l’achat-vente des logements en Espagne en 2011 sont ahurissantes, et ce par la stagnation que ce-dit bilan représente. Il est tombé à 38.2%, le pire pourcentage enregistré depuis 2007. Et c’est avec ce marché, que commença la crise espagnole.

L’éclatement de cette bulle économique ne généra pas seulement une vague de chômage, mais sinon le déséquilibre des banques, qui conservent toujours en stock des milliers de logements qu’elles ne peuvent vendre, et c’est là la cause significative de leur mauvaise situation actuelle.

La Banque d’Espagne utilisa alors une multitude de solutions afin d’éviter de faire sombrer ces entités économiques, comme : injecter de l’argent public sur ces-dites entités et donner le feu vert à la fusion et à l’achat de caisses d épargnes. On dirait qu’actuellement cette controverse s’est transférée aux banques médianes, qui elles, commencent à leur tour les fusions et les achats.

Depuis que la Grèce sombra dans les tréfonds de l’économie européenne, le système financier général s’est vu chuter malgré les injections d’argent public. Et tout le monde sait que des idées brillantes d’autres pays de la zone Euro ne vinrent pas éclairer le problème.

Si nous cherchons l’origine, nous la trouverons dans les résidus de la bulle immobilière. Et jusqu’à ce que le stock des 1.2 millions de logements en suspens ne soit pas épuisé outre mesure, on ne ne reviendra pas à la moyenne sur ce secteur, qui de toute façon, ne sera jamais le même qu’auparavant, à savoir il y a 4 ou 5 ans, quand l’erreur fut de mettre tous les oeufs dans le même panier. Le panier de l’économie espagnole.

Suite à l’entrevue de Fernando Encinar (Chef d’Etude de la plateforme Inmobiliaro Idealista.com), sur le canal TeleMadrid, ce dernier commentait le point de vue des analystes portés sur ce thème, qui coïncident sur le fait que le problème se situe au niveau des prix, que les vendeurs ne sont pas disposés à baisser le montant des logements qu’ils proposent et que l’acheteur n’est lui non plus, pas disposé à en donner plus.

En quelques années, le nombre de logements vendus a diminué de plus de la moitié. Le secteur a fini par s’ajuster à la normalité de d’autres pays, où la folie immobilière n’a pas pris de si grandes proportions.

Ce spécialiste commentait aussi les conditions pour que le secteur immobilier aille de l’avant. Ainsi ces conditions se résumerait sous la forme de trois paramètres :

1- L’emploi, et malheureusement cette option reste écartée, dû à la dure réalité que traverse l’Espagne à ce sujet, et qui ne semble pas s’améliorer.

2- Le crédit, qui, vu la situation des banques, n’est pas si facilement accordé comme il y a quelques années.

3- Les prix, qui restent comme étant la seule solution plausible pour résoudre le problème, mais non le remède définitif pour rehausser le secteur. Ils pourront au moins permettre de baisser le stock si longtemps accumulé.

Afin de retrouver un équilibre, il est nécessaire de vendre ces millions de logements en suspens. Mais en prenant compte de la lenteur avec laquelle il se vendent, il faudrait alors 3 ou 5 ans pour accomplir cette tâche, qui n’est pas des moindres.

Il est clair que pour qu’il y ait du changement dans les ventes, et en étant conscient du manque d’argent, diminuer les prix serait une sage décision. L’Espagne n’appartient plus à l’empire de la brique, ni n’est plus le paradis pour les constructeurs et promoteurs. Ces temps sont révolus et il faut être conscients que cette époque dorée ne reviendra plus.

De nos jours, personne n’est disposé à payer un prix exorbitant. Les citoyens espagnols n’ont plus les moyens de payer des prix si élevés – l’avenir du pays repose hélas sur la politique.

L’investissement dans la brique n’est plus « à la mode » et l’exemple espagnol nous démontre que ce fût une grossière erreur. Il est important alors de diversifier nos placements. Par conséquent, nous devons investir dans des actifs plus sûrs, procurant plus de sécurité et de sérénité. Investir : dans l’Or.

Investir dans la terre, entre vignes, forêts et maison de campagne, est-ce une bonne idée ? Quels sont les avantageset les inconvénients de ce type d’investissement et surtout, peut-il devenir une alternative à l’or ? LORetLARGENT.info fait le point pour vous.

Investir dans la vigne : un investissement de passionné…mais de longue haleine !
- Le marché de la vigne
Après la baisse des prix du marché de la vigne depuis 2005/2006, l’occasion d’investir dans la vigne peut être tentante. Depuis une trentaine d’années maintenant, le marché de la vigne a considérablement baissé, et ces derniers temps, le prix à l’hectare n’a jamais été aussi bas. Si à première vue, investir dans le vin semble être une affaire juteuse, ce projet nécessite cependant un énorme travail pour un rendement faible, de la patience et une plus-value sur le long terme.
- Le prix d’un vignoble
Le prix d’un vignoble est dépendant de plusieurs paramètres : le lieu, l’appellation, le classement de la propriété et la réputation du cru, le nombre de vignes à l’hectare, la qualité du terrain, et la méthode de culture. Il faut également compter dans le budget les frais pour l’équipement, l’analyse du sol, le traitement des vignes, l’entretien et la mise en bouteille. En 2009, le prix des vignes donnant des vins de qualité, dont les AOC, n’a progressé que de 2,5% : le prix moyen à l’hectare était de 93 300 euros. Le prix des vignes de vins de consommation courante a baissé de 3,4% passant à 10 600 euros/ha. (Sources : SAFER).
- Les différents investissements
Deux possibilités pour investir dans un vignoble : acheter un domaine ou simplement des parts via un Groupement foncier viticole (GFV), qui consiste à devenir copropriétaire d’un domaine exploité par un viticulteur, ce qui reste avantageux pour les investisseurs manquant de temps ou souhaitant garder leur activité.
- Les difficultés pour investir dans la vigne
Il convient de compter entre 5000 et 40000euros pour adhérer à un GFV et entre 1 et 3 millions pour l’achat d’un domaine de taille moyenne, ces prix variant en fonction de la taille et la réputation du domaine. Il est donc primordial d’avoir un budget de base assez important ! Le ROI n’est pas immédiat : il faut compter entre 3 et 5 ans après la phase de lancement pour pouvoir commencer à s’imposer face à la concurrence et récupérer des bénéfices.
De plus, investir dans un vignoble n’est pas seulement un placement « rentable » : l’investissement doit revêtir un aspect environnemental, pour la protection et la valorisation des ressources territoriales.
Investissements forestiers : le bon calcul au bon moment
- Qu’est ce qu’un investissement forestier ?
Un investissement forestier se fait soit par l’achat direct de parcelles de forêt, soit par l’achat de parts de groupement forestier. Forêts et bois privés constituent plus de 70 % des forêts françaises et concernent 3,5 millions de propriétaires. La taille moyenne est 2,6 hectares.
- Comment est calculée la valeur d’une forêt ?
Elle est définie selon la région d’implantation, la valeur du fond, la qualité de la station, des essences d’arbres, du cubage, de l’état sanitaire du peuplement et de son adaptabilité à la station, de la qualité des pistes d’accès, des aires de débardage, place de dépôt, de la conjoncture économique et de la vigueur du marché…
- L’intérêt de l’investissement forestier à première vue…
Il est de plusieurs ordres : l’investissement forestier est stable dans le temps, il ne subit pas les fluctuations des marchés financiers. Il représente également une source de revenus réguliers liés à la production de bois, qui est une matière première renouvelable à l’infini. C’est surtout au niveau fiscal que l’investissement forestier semble intéressant à première vue : pour tout investissement forestier réalisé jusqu’au 31 décembre 2010, les propriétaires de forêt de 5 à 25 hectares ou de parts de groupement forestier ont pu profiter d’un abattement sur leur ISR de 25% des sommes investies sous conditions d’un engagement de gestion durable de 15 ans.
Cet investissement est également un investissement sur le long terme et peut représenter un placement de transmission de patrimoine.
Le prix moyen d’un hectare de forêt non bâtie est de 3 170 euros, avec des disparités selon la nature du peuplement et du fonds, la valeur cynégétique, la desserte, la localisation géographique.
- …et en y réfléchissant bien !
Le marché du bois est en recul : en 2008, le prix des forêts a augmenté de 7,1 %, et 14 000 transactions ont été passées sur une surface de 118 000 ha. Cependant, en 2010, seulement 100.000 hectares de forêt s’échangent par an.
Les spécialistes s’accordent à dire que si l’on souhaite effectuer des placements « verts », les fermes photovoltaïques sont bien plus rentables que le bois. Christian Pinaudeau, secrétaire général du Syndicat des sylviculteurs du Sud-Ouest, ajoute qu’  » il est beaucoup plus rentable d’installer une ferme photovoltaïque sur une parcelle que d’y planter des arbres. Il faut comparer un rendement annuel de 2.500 euros l’hectare à une centaine d’euros » (Sources : bforbank.com).
L’investissement forestier est de plus soumis à des évènements extérieurs indépendants de la bonne volonté de son acquéreur : tempête, feux de forêts, attaque pathologique ou parasitaire, réchauffement climatique…
En clair, si un domaine forestier peut paraître rentable, il ne l’est que de façon indirecte : il est quasi-nul en terme de plus-value, à moins de revendre son domaine au bon moment.

Investir dans les terres agricoles : non-professionnel s’abstenir !
- Ce qu’il faut savoir
Investir dans les terres agricoles peut également être un bon moyen de diversifier son patrimoine.
Depuis 2 ans, on assiste à une baisse des revenus agricoles et le marché s’est réduit de 4% en nombre de transactions. Et pour la première fois depuis 1995, le prix des terres libres est en baisse : 5 090 euros/ha (- 1,6 %). Selon la nature et la localisation d’une terre, les prix peuvent varier : en Picardie par exemple, les terres dans la région du Santerre atteignent 11.000 euros l’hectare, contre 8.800 euros pour la Beauce (Sources : safer.fr).
Les investisseurs considèrent également ce marché comme fructueux : en effet, l’augmentation de la population mondiale, et par conséquent de la demande alimentaire devrait faire augmenter le prix des terres agricoles à long terme.
- Comment investir ?
Dans le cadre d’un projet de placement pur, le plus simple reste de souscrire des parts dans un groupement foncier agricole, ce qui évite les soucis de production et de gestion et permet de bénéficier d’une exonération partielle des droits de succession. Cependant, même pour ce genre de placement, il est nécessaire avant tout de vérifier la qualité du gestionnaire et de son patrimoine.
- Un investissement à long terme et de passionné !
Ce type de placement reste sensible à appréhender pour un non professionnel et nécessite des contraintes assez lourdes, telles que des taxes foncières, des baux ruraux à long terme (entre 18 et 25 ans), des récoltes aléatoires…
Investir dans une maison de campagne : le marché s’essouffle
Placer une partie de son capital dans une propriété d’agrément a été pendant longtemps l’un des sports favoris de certains investisseurs : aujourd’hui, il semble que cette pratique s’essouffle. Entre les frais imposés par ce type d’habitat spécifique, la gestion à distance de la maison, les freins sont nombreux. « Le marché des résidences en zone rurale est complètement gelé, même dans les régions attractives comme la Provence», ajoute Benoît Lechenault, responsable d’Agri France. Entre 1997 et 2007, l’augmentation des prix de ce type d’habitat avait enregistré une augmentation considérable, de 130 à 150%. Mais les deux années suivantes, ils ont subi une vilaine correction de 25 à 30% !
Investir dans les pièces d’or : du sûr, du long terme, du tangible
Le potentiel de progression du cours de l’or est immense : depuis plusieurs dizaines d’années, le cours de l’or ne fait que grimper et ces derniers mois, enregistre record sur record. Pour tout savoir sur l’investissement dans les pièces d’or, consultez notre guide en ligne.

Voir la vidéo de Charles Sannat sur le placement dans les terres agricoles :

En terme d’investissement, l’immobilier a pendant longtemps été un rempart face au risque de crises et de fluctuations économiques. Qu’en est-il aujourd’hui, et comment la crise de 2008 a changé la donne ? LORetLORGENT.info vous informe.

L’immobilier en chute libre

Dans cette vidéo en ligne sur Youtube, Pierre Jovanovic, journaliste, écrivain et co-animateur d’une revue de presse internationale bimensuelle traitant principalement de la situation économique mondiale sur la radio Ici et Maintenant, explique que « L’immobilier se porte bien à Paris, mais ce sont surtout des étrangers qui achètent ». En effet, on apprend sur Iwtv.fr que « Paris est la première destination touristique mondiale. 20% d’étrangers sont prêts à investir dans certains quartiers, comme le Marais ou St-Germain-des-prés. Les italiens et les anglophones n’hésitent pas à payer de 11000 à 15000€ le m2 pour un pied-à-terre dans le 4ème arrondissement ».

Pierre Jovanovic évoque notamment une vidéo de Jean-Pierre Petit, spécialiste de l’immobilier et Président des Cahiers Verts de l’économie. Pierre Jovanovic commente cette vidéo et ajoute que « beaucoup de français se posent des questions : « est ce que je laisse mon argent à la banque ou est-ce que j’achète de la pierre ou des lingots ? ». Si vous voulez acheter, attention ! Si d’un seul coup, tout dérape, super inflation, tous les gens qui prennent des crédits vont être au cœur d’une explosion, et se retrouver avec des remboursements colossaux. J’ai écouté attentivement cette vidéo : la conclusion que j’en ai tiré, c’est que ce n’est pas le moment d’acheter de l’immobilier. »

Dans cette vidéo, Jean-Pierre Petit explique ainsi qu’« il faut avoir la main qui tremble avant de s’endetter sur 30 ans. Quand en plus vous vous engagez sur ce qui fait l’essentiel de votre patrimoine, il faut d’autant plus réfléchir, notamment à votre cycle de vie […] Si vous n’êtes pas certains de votre cycle de vie, il faut faire bien attention. Il faut privilégier la liquidité et la mobilité. Aujourd’hui, quand vous prenez un pari sur le marché de l’immobilier, vous prenez un pari sur le marché obligataire. La hausse des prix n’a été rendue possible que par la baisse des taux. Si jamais demain la France est attaquée sur le marché obligataire, comme en Irlande, mécaniquement, la valeur de votre bien baissera. »
Sur lexpress.fr, on apprend aussi que « Les données économiques nationales et internationales ne semblent pas être de nature à rassurer le consommateur immobilier, notamment à cause de la remontée des taux à laquelle nous assistons depuis plusieurs mois, et qui, cumulée à l’augmentation des prix des derniers mois, va rendre le parcours résidentiel des français encore plus difficile »

L’or et son ascension vertigineuse

Tandis que l’immobilier n’est pas vraiment en odeur de sainteté, l’or quant à lui n’en finit pas de battre records sur records : le 28 avril 2011, il a atteint le chiffre exceptionnel de 1538,25 dollars l’once, du jamais vu. Investisseurs, particuliers et même banque centrales se réfugient derrière les valeurs tangibles et pérennes du métal jaune. Vous l’aurez compris, ce n’est pas le bon moment de se tourner vers l’immobilier. En revanche, pour l’or, on ne saurait que trop vous conseiller de sérieusement vous y intéresser, si ce n’est déjà fait !

Certaines grandes villes d’Espagne offrent un cadre désolatoire et fantomatique – souvenir d’une époque dorée qui a duré un certain nombre d’années – qui reviendra peut-être mais, du moins, pas dans les mêmes conditions.

Tous les intérêts ont été misés sur cette partie de l’économie qui est à l’origine de la bulle immobilière, et qui, selon certains, aurait commencé en 1997, mais a fini par éclater en 2007, année où le pays s’est vu plonger dans un abysme, perdurant à ce jour.

Le problème demeure essentiellement dans le comportement effarant des banques et des mairies qui, au détriment de tiers, ont conduit des actions contraires à l’éthique en redéfinissant notamment des zones de terrains non constructibles, en augmentant de manière exagérée les taux d’intérêt, en octroyant des crédits en abondance, etc …

Il est à déplorer des zones résidentielles où d’un côté de grands bâtiments sont laissés semi-construits (oubliés de la banque par manque de fonds), et d’un autre côté, les bâtiments qui sont finis de construire mais demeurent en attente d’un acheteur.
Comment sortir de cette crise? Avant tout, il y a cette crainte qui pèse dans l’air, justifiée par un taux chômage élevé et un pouvoir d’achat très faible, ne permettant pas de s’engager dans ce type d’investissements car, plus qu’assurer un toit sur sa tête, cela représente une dette croissante contractée pour le restant de sa vie ou du moins jusqu’aux 65 ans.

Le Ministre de l’Economie, Elena Salgado, assure que l’Espagne ne connaitra pas le même sort que le Portugal, car de bonnes décisions ont été prises telles que le fait d’augmenter les impôts, de reconsidérer l’âge de la retraite, figer les pensions des retraités, etc …
S’agit-il pour autant des bonnes décisions à prendre? Les solutions au problème de la crise immobilière se font attendre. Seule la création d’emplois pourrait aider le pays à s’en sortir, mais celle-ci se fait attendre aussi, et tous les matins, une longue attente de demandeurs d’emplois est à déplorer devant les bureaux de l’agence d’emploi espagnol. Sans oublier ceux qui n’ont droit à aucune allocation chômage.

De manière directe ou indirecte, la situation économique impacte tout le monde.

Ce qu’il faut savoir en ces temps de crise, c’est que quand une porte se ferme, il faut chercher à en ouvrir d’autres. Parce que si nous concentrons uniquement nos efforts et nos intérêts sur un seul domaine (comme l’a fait l’Espagne avec la construction en masse), nous attendrons longtemps qu’un miracle se produise. Peu de probabilité que cela n’arrive.

Ainsi, nous devons diversifier nos champs de compétences, nos professions, assurer nos placements (comme c’est le cas en ce moment pour l’Or), qui nous offrent un peu de paix et de tranquilité, sachant qu’à tout moment, ces derniers nous permettront de sortir des mauvaises impasses. C’est sans aucun doute le meilleur plan B dont nous puissions disposer en ce moment.

Ce mot ne cesse de raisonner dans nos têtes suite à ce qu’il engendre comme conséquences depuis ces dernières années, avec la fameuse “bulle immobilière” et toutes ses variantes la spéculation, l’excès de crédit, l’endettement, les prêts hypothécaires ‘subprimes’ aux Etats-Unis, etc …

Sa fin desastreuse était à prévoir, les limites ayant été fort dépassées, entrainant des milliers de personnes à adhérer à son principe comme si, à travers le monde, il n’existait pas d’autres alternatives que la construction ou l’achat immobilier pour assurer son avenir. Les banques ont su en profiter, elles entrèrent dans une ère d’aliénation, en concédant des prêts et des crédits immobiliers à des clients pratiquement insolvables, pratiquant un taux d’intérêt des plus élevés pour soit disant pouvoir faire face au risque que supposait le fait de concéder de tels prêts à des personnes déjà fragilisées. Une idée tellement lumineuse qui entraina rapidement des impayés et des saisies.

Ce qui donna lieu sans aucun doute à un cadre désolatoire que nous trouvons, par exemple, dans des villes de la péninsule ibérique : des gratte-ciel gigantesques d’appartements semi-construits, d’autres bien que finis se retrouvent vides parce que la banque n’est pas parvenue à vendre à temps, ou tout simplement parce que les propriétaires initiaux n’ont pu faire face au crédit immobilier élevé, ce qui donna lieu à quitter les lieux ou vendre, le cas échéant.

Ceci met clairement en évidence que l’industrie de la construction ne sera plus jamais la même que dans les dites années de prospérité, et c’est la raison pour laquelle il est si important de diversifier les placements dans divers secteurs, pour se prémunir en cas de défaillance d’un d’entre eux, sans que les autres ne soient impactés.

On parle maintenant d’une éventuelle bulle dans le prix de l’or, beaucoup de gens assurent que d’ici quelques années les limites seront atteintes, comme a su l’affirmer Georges Soro dans son entrevue de Reuters en Septembre 2010 : “Il a défini l’évolution de l’or comme la bulle finale parce que l’or continuera de grimper, mais ce n’est pas sûr dans l’absolu et cela ne va pas augmenter pour toujours”. Bien que ceci puisse paraitre ironique et contradictoire qu’un homme qui pense de la sorte ait curiosement investi “650 millions de dollars dans un fonds négocié en bourse basé sur le prix de l’or, SPDR Gold Fund’, comme nous en informe Oro y Finanzas.

Devant de telles positions et commentaires, il est normal qu’un climat de panique s’instaure chez les investisseurs ou les personnes cherchant à investir dans l’or, mais c’est aussi normal qu’il existe ce genre de personnes qui, pour tout motif ou prise d’intérêt, sèment le doute quand tout va bien.

Mais l’or a le vent en poupe et le demeurera pour encore longtemps. La question à nous poser serait : pourquoi les grandes banques centrales, les grandes économies mondiales, les grands investisseurs s’approvisionnent en or? en incluant ceux qui ont émis des critiques à un moment donné? se réfugiant dans l’or pour faire face à d’éventuelles situations économiques défavorables. Devant de telles situations, se trouvent des experts en la matière, tous ne peuvent pas se tromper, simplement ils ne miseraient pas sur un investissement qui leur exploserait dans les mains comme une bulle de savon.

Le dollar chute, l’euro chute, mais l’or est inébranlable. Nous pourrions citer le jeu infantil “Caillou, papier, ciseaux” où la crise serait les ciseaux, et les billets seraient le papier, mais dans ce cas, qu’en est-il de la vie réelle : la caillou qui représente l’or, est vainqueur face au papier.

S’il est un exercice obligé en début d’année c’est bien celui des prévisions économiques et sectorielles. Le marché de l’immobilier résidentiel est l’un des plus scrutés par l’ensemble des acteurs économiques en raison de son rôle essentiel dans la croissance et le dynamisme d’une économie… ou sa récession.

En analysant les grandes tendances il ressort de très forts facteurs de risque et d’aussi nombreux et puissants facteurs de soutien permettant à ce jour d’équilibrer la balance.

Des prix au plus haut :
L’envolée des prix des douze derniers mois semble totalement irrationnelle (+20% à Paris, et +9% environ en moyenne nationale). De telles augmentations évoquent toujours une bulle spéculative en formation et/ou sur le point d’exploser. A y regarder de plus près il y a bien des explications à cette envolée. Mais regardons d’abords les épées de Damoclès qui menacent l’immobilier en France.

Des taux au plus bas :
Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas. Ils semblent vouloir depuis quelques semaines remonter, ce qui désolvabiliserait mécaniquement un nombre exponentiel d’acheteurs.
Or jamais dans la période contemporaine le pouvoir d’achat immobilier n’a été aussi bas, avec un ratio revenu disponible sur prix au mètre carré catastrophique.
En clair jamais l’immobilier n’a été autant décorrélé du pouvoir d’achat des ménages (voir le Tunnel de Friggit).
L’immobilier est trop cher. Des taux d’intérêts passant de 3.5% à 4.5% auraient donc des effets dévastateurs sur les prix.

Des plans de relance dont l’impact diminue et les conséquences se matérialisent :
Des centaines de milliers de logements neufs ont été construit partout dans le monde y compris en France (et pas toujours au bon endroit) lors de cette dernière décennie avec l’appui des différents gouvernements qui ont tous lancés leurs plans de soutien (robien, scellier etc…) faisant apparaître des zones très excédentaires ou les prix baissent.
Avec la fin des plans de relance, les restrictions budgétaires, et le manque de foncier disponible pour la construction neuve dans les zones à très forte demande il y a de quoi avoir quelques inquiétudes.

Une tendance baissière dans les grands marchés occidentaux :
Enfin, au niveau international, le marché allemand n’a pas connu l’envolée des prix du marché français de ces dernières années, aux Etats-Unis c’est carrément un krach immobilier qui entraîne avec lui la première économie mondiale, en Espagne les prix s’effondrent, et au Royaume Uni la baisse des prix bien que plus légère est néanmoins réelle et perceptible.
L’immobilier se porte mal en général en occident, et le marché français à terme ne devrait pas faire exception à ce mouvement de correction plus ou moins brutal après plus de 12 ans de hausse.

Bref, le marché immobilier français devrait baisser, pourtant…. il ne baisse pas, il se paye même le luxe d’augmenter.
Quels sont donc les principaux facteurs de soutien pouvant expliquer cette étonnante résistance pour ne pas dire cette santé insolente ?

Tout d’abord « la peur »
Il est symptomatique de remarquer, que la hausse des prix de l’immobilier en 2010 a commencée quelques jours seulement après la médiatisation des problèmes de la Grèce.
De nombreuses personnes ont anticipé une crise des dettes souveraines généralisées et ont adapté leur patrimoine financier en conséquence.
En clairs de très nombreux ménages ont sorti l’argent « en banque » pour le réinvestir dans la pierre, échangeant du cash immatériel contre du tangible qui de plus possède une véritable valeur « d’usage » (on peut loger ses enfants dans un appartement, pas dans un contrat d’assurance vie). Contrat d’assurance vie d’ailleurs dont les rendements financiers baissent fortement améliorant d’autant l’attractivité des investissements immobiliers.

Ensuite « un fort déséquilibre entre l’offre et la demande ».
Au même moment et pour les mêmes raisons à savoir cette inquiétude forte sur d’éventuelles faillites d’Etats, ceux qui était déjà détenteurs d’immobilier le conservent, et ceux qui n’en ont pas cherchent à tout prix à en acquérir, ce comportement renforçant la pénurie d’offre à la vente.
Principe de base de l’économie, en cas de décalage trop fort entre l’offre et la demande, l’ajustement se fait par le prix.
En ce début d’année 2011, la demande d’immobilier résidentiel reste tout aussi dynamique que sur l’année 2010 et les volumes de biens à la vente aussi anémiques.

Des taux bas dont le coût éventuel à hausse serait compensé par le PTZ+
En cas de remontée un peu plus importante des taux, le nouveau dispositif PTZ + (prêt à taux zéro) lancé par le Premier Ministre François Fillon ces derniers jours devrait permettre de compenser d’un côté la perte occasionnée de l’autre par une hausse des taux d’emprunts bancaires.

Un marché locatif dynamique attirant les investisseurs :
Le marché locatif reste très dynamique notamment en Ile de France et sur la façade ouest de notre pays, sans oublier certaines grandes villes.
Le marché immobilier attire aussi de très nombreux investisseurs qui n’ont aucun problème à trouver des locataires, dans le cadre d’opérations plus sécurisées (assurances loyers impayés). Un succès qui ne se dément pas, avec pour beaucoup d’investisseur une optique de préparation de leur retraite, malgré des rendements financiers souvent faible compte tenu des prix du marché (de l’ordre de 2 à 3%).

L’immobilier valeur refuge pour « Stocker de la Valeur » :
C’est un aspect souvent occulté dans la hausse « exubérante » que nous venons de vivre, il convient de reconnaître l’aspect « stockage de valeur » de l’immobilier notamment parisien. Paris est une ville internationale, avec un immense bassin de population, de pouvoir d’achat et d’emplois autours (12 millions d’habitants) et une quantité de foncier limitée. Les investisseurs se servent donc de l’immobilier et en particulier de l’immobilier parisien pour stocker de la valeur et convertir dans un moment de forte incertitude leur monnaie contre des actifs tangibles.

La course vers les actifs tangibles ne fait que commencer :
En réalité nous assistons actuellement à une course vers les actifs tangibles, qu’il s’agisse des matières premières, de l’or ou même d’une certaine façon des actions particulièrement des pays émergeants (qui il ne faut pas l’oublier sont des titres de propriété) et sur lesquels viennent s’investir en masse les liquidités issue de la création monétaire désormais hors de contrôle.

Est-ce donc l’immobilier qui augmente ou le « pouvoir d’achat » monétaire (c’est-à-dire la valeur de la monnaie) qui diminue ? C’est à mon sens dans cette optique qu’il convient de voir l’avenir du marché immobilier pour l’année 2011.

Une aggravation des craintes sur la pérennité de l’euro et sur les dettes d’Etats pourrait propulser le marché immobilier vers des sommets insoupçonnés.

Une brutale remontée des taux d’intérêts sur des anticipations de retour de l’inflation avec une stabilisation du marché monétaire et la mise en place de systèmes efficaces de sauvegarde de la monnaie unique et de gestion de la dette souveraine pourrait entraîner un Krach d’une ampleur inégalée.

Alors hausse ou baisse, ni pour ni contre bien au contraire.
Il se pourrait aussi que ce soit les deux mais à des moments différents, avec au premier semestre 2011 un marché immobilier euphorique le temps que les mécanismes de stabilisation monétaire européens se mettent en place suivi d’un deuxième semestre qui pourrait être désastreux.

Dans tous les cas bien malin celui qui peut dire aujourd’hui avec certitude ce qui sortira de cette année 2011 sur le marché immobilier français qui n’a jamais autant dépendu de paramètres extérieurs immaîtrisables et de l’Histoire qui s’écrira dans les mois à venir.

Charles SANNAT

Chargé d’Affaires BNP Paribas

Le supercycle sur le marché immobilier est plus court que les supercycles sur les actions et l’or, et, malgré ce que l’on pourrait croire, il n’est pas corrélé aux deux actifs précédents. A noter que le marché du logement en France a subi de nombreuses distorsions entre 1914 et 1948, du fait des contrôles fréquents des prix des loyers par l’Etat, rendant délicate toute étude sur cette période. Le creux séculaire de 1951 correspond ainsi avec le début d’un marché haussier de rattrapage, très puissant, jusqu’en 1967.

Le supercycle sur le marché immobilier est évidemment dépendant de la zone géographique considérée, mais on peut observer, dès le milieu des années 60, une synchronisation entre les zones Etats-Unis-Europe, du fait de la synchronisation de leurs économies. La forte correction actuelle sur le marché américain n’est pas de bon augure pour le marché français. A plus forte raison si l’on considère que lors du dernier sommet de supercycle, au début des années 90, le marché français affichait déjà un retard de deux ans sur le marché américain (voir graphique plus loin), comme c’est le cas actuellement.

Le supercycle est mis en évidence avec le ratio Propriété/revenu des ménages, qui est le résultat de la division du prix moyen d’un logement par le revenu annuel moyen disponible des ménages. Idéalement, les prix du logement devraient suivre l’évolution du pouvoir d’achat des ménages, ou plus précisément le revenu disponible de ceux-ci, une fois déduits les impôts et autres frais incompressibles. Une hausse des prix plus forte que celle du revenu disponible sur une longue période (comme c’est le cas depuis 2000) trahit une situation de bulle immobilière, alimentée par une hausse de l’endettement des ménages pour combler le gap entre la stagnation du pouvoir d’achat et la hausse des prix du logement. Ci-dessous, une visualisation de ce supercycle pour la France.

Le ratio est complètement sorti du tunnel qui avait cours de 1965 à 2003, signe d’une spéculation intense, suite à la politique d’argent facile des banques centrales pour relancer la croissance en 2003. Aujourd’hui, le marché défie toujours la pesanteur grâce à des taux d’intérêts très bas, mais son renversement est déjà effectué, et la prochaine remontée des taux d’intérêts accélérera la tendance. En effet, le prochain cycle d’inflation et la remontée des taux sont quasiment garantis, suite aux mesures exceptionnelles prises par les banques centrales et les gouvernements en 2008-2009. Nous pouvons raisonnablement nous attendre à un prochain creux sur le marché de l’immobilier vers 2013-2015.

Comparaison immobilier/or et objectifs de prix pour l’or

Même si l’immobilier et l’or sont deux actifs qui évoluent de façon indépendante, on peut former le ratio Propriété/or, qui mesure le prix d’une maison en termes d’or, afin de déceler un éventuel supercycle :

Nous voyons que le supercycle que l’on obtient évolue en tandem avec celui de l’or, car le supercycle de l’or est beaucoup plus puissant que le supercycle de l’immobilier. Cela dit, ce graphique est très intéressant car il nous montre que la maison familiale américaine est généralement bon marché en termes d’or lorsqu’elle coûte moins de 100 onces d’or (environ 3kg).

Nous pouvons répéter l’exercice avec une maison familiale en Angleterre, et nous obtenons un cycle synchrone, mais d’amplitudes différentes. Vendre l’immobilier anglais pour acheter de l’or en 2005 aurait été digne de figurer comme transaction de la décennie, au même titre que celle de William Bonner en 2000, lorsqu’il recommandait de vendre les actions pour acheter de l’or.

Ici aussi, on peut dire que la maison familiale anglaise est bon marché lorsqu’elle coûte moins de 100 onces d’or.

Je n’ai pas de graphique aussi complet pour le marché français, mais on peut s’attendre à un supercycle synchrone avec les deux précédents, du moins depuis les années 50. Ce qui nous intéresse particulièrement, c’est la valeur du creux de 1980 pour le marché français, qui pourrait nous donner une idée de la valeur que nous pourrions atteindre lors du prochain creux de 2013-2015 sur l’immobilier.

Le graphique suivant montre justement qu’en 1980, le prix d’un logement standard (moyenne des prix pour un logement) en France coûtait pratiquement le même prix qu’un logement standard en Angleterre. Nous pourrions donc arriver au même prix plancher en termes d’or pour la maison familiale en France, soit 100 onces d’or (ou environ 3kg d’or), vers la fin de la phase descendante du supercycle.

Nous sommes en présence d’une équation à trois inconnues : le prix de l’or, le prix de la maison en euros et le prix de la maison en onces d’or. En connaissant deux variables, on peut déterminer la troisième, par exemple le prix moyen de la maison familiale. En supposant qu’une maison nous coûte 100 onces d’or et que le prix de l’or reste au niveau actuel, nous avons :

Au prix actuel de 660€ l’once d’or, notre maison familiale en France devrait atteindre un prix de (660 €/once) X (100 onces) = 66’000€, en 2013-2015, pour valoir 100 onces d’or, ce qui semble irréaliste ! En revanche, si on pense que le prix de la maison familiale ne peut pas baisser à moins de 200’000€ en 2013-2015, on devrait arriver à un prix de l’or de 2000€ l’once, en gardant toujours les 100 onces d’or comme objectif de prix, soit un potentiel de hausse de trois fois.

La période 2013-2015 sera tout à fait singulière, car elle pourrait voir converger le sommet du supercycle sur l’or et le creux du supercycle sur l’immobilier, ce qui n’est encore jamais arrivé depuis que l’or a été « exclu » du système monétaire en 1971 ! En 1980, le marché de l’immobilier établissait un sommet de cycle, conjointement au marché de l’or. Et pourtant, c’est à cette période de prix élevés pour l’immobilier que l’on pouvait acheter une maison familiale pour seulement 100 onces d’or ! Si cette fois le marché de l’immobilier se trouve en creux de cycle au moment où le marché de l’or se trouve en sommet de cycle, le prix en termes d’or pour une maison pourrait toucher un creux historique beaucoup plus bas que 100 onces.

En se basant sur l’historique de ces supercycles, le prix de l’or en termes d’euros aurait un potentiel d’appréciation de trois fois à l’horizon 2013-2015, en valeur corrigée de l’inflation, et le prix d’une maison familiale pourrait coûter à un certain moment moins de 3kg d’or.

Quant au marché immobilier américain, l’offre beaucoup plus grande de logements vacants risque de causer également un creux historique en termes d’or ces prochaines années (voir le graphique précédent).

Il ne serait pas étonnant de voir une maison familiale se vendre pour moins de 2kg d’or (64 onces) au plus fort de la baisse pour le marché immobilier (ou de la hausse pour l’or). Sachant que le prix moyen d’une maison familiale aux USA est actuellement de $170’000 (elle valait $250’000 au plus haut en 2005), il faudrait que le prix de l’or atteigne $2’643 pour que la maison américaine coûte 2kg d’or, tout en conservant son prix de $170’000. Etant donné que le prix du logement aux USA, en termes de revenu disponible pour les ménages, est revenu dans son tunnel de long terme, ce prix est de l’ordre du possible.

Si l’on considère que l’inflation des prix risque de repartir aux USA dans les années à venir, nous pourrions voir les prix de tous les biens repartir à la hausse, y compris ceux de l’immobilier, et cela pourrait porter le prix de l’or bien plus haut en termes de dollars. Toutefois, ce raisonnement porte à penser que l’appréciation du prix de l’or en termes de dollars constants (valeur corrigée de l’inflation) ne dépasserait vraisemblablement pas trois fois (à moins d’un effondrement historique du ratio Propriété/or aux USA). Toute appréciation supplémentaire se ferait en termes de monnaie dépréciée et non en terme de pouvoir d’achat.

Cette étude comparative nous porte aussi à penser que l’appréciation du prix de l’or en termes d’euro, peut être aussi forte que l’appréciation du prix de l’or en termes de dollar, en valeurs corrigées de l’inflation.

La seconde partie de la phase descendante du cycle de Kondratieff risque de se montrer beaucoup plus difficile à vivre que la première, car, comme nous venons de le voir, le supercycle sur le marché immobilier était en phase ascendante, de 2000 à 2007, et avait atténué l’impact de la crise boursière 2001-2002. Malheureusement, le marché de l’immobilier vient de rejoindre les marchés boursiers dans leur phase descendante, et cette traversée du désert, main dans la main, risque de durer jusqu’en 2015. Tant que le peuple peut garder l’illusion de s’enrichir quelque part (au moins sur l’immobilier jusqu’en 2007), son moral en tant que consommateur reste au beau fixe, mais lorsqu’il réalise qu’il devient de plus en plus pauvre, à tout point de vue, et que son emploi est menacé, il coupe ses dépenses, et participe à l’accélération de la crise.

Evidemment, ces raisonnements s’appuient sur un historique qui ne se répétera pas forcément de façon identique, ainsi que sur la perception cyclique que j’ai des comportements humains sur les marchés financiers. Cela laisse une certaine marge d’erreur. Mais je reste confiant dans l’hypothèse qu’une fois qu’une tendance de long terme est amorcée, elle finit toujours par aller jusqu’à un point extrême, que ce soit une valeur très bon marché pour l’immobilier, très bon marché pour les actions et très chère pour l’or. Cela est déjà arrivé plusieurs fois dans le passé, et cela n’a aucune raison de ne pas se reproduire, étant donné la nature immuable de la psychologie humaine. Ayons la modestie de reconnaître que nous ne sommes ni pires ni meilleurs que les générations précédentes, et basons-nous sur l’observation que les cycles se répètent, immuablement.

La théorie des supercycles sous-entend, pour que son modèle prévisionnel fonctionne, que plusieurs variables évoluent dans des limites acceptables. Il faut en particulier que la psychologie des individus ne change pas (les individus pourraient devenir plus sages et raisonnables à l’avenir) et que la structure de la société (démocratie, capitalisme) soit préservée. Ce sont deux points qui ont peu de chance de changer, surtout le premier, mais il faut prendre garde à certaines autres variables qui pourraient rompre le cycle dans un sens ou dans l’autre.

Je pense au problème du pic pétrolier, au problème de l’accroissement démographique, et au problème du dérèglement climatique. Malheureusement, ces trois inconnues penchent dans le même sens : elles pourraient prolonger considérablement la présente phase descendante du cycle de Kondratieff.

Le cycle de Kondratieff débute à l’ère du capitalisme, mais si on prend encore plus de recul sur l’histoire humaine, l’ère du capitalisme n’est peut-être qu’un cycle à l’intérieur d’un plus grand. L’explosion démographique, et les pressions énormes sur les ressources et l’environnement qui vont en découler, vont mettre à rude épreuve le modèle capitaliste de notre société de consommation.

Sans pétrole bon marché, nous risquons de nous diriger vers une décroissance économique durant plusieurs générations. Les énergies renouvelables sont beaucoup plus coûteuses à produire que le pétrole, dépendent du pétrole pour être produites, et ne pourraient jamais le remplacer entièrement ! Il faudrait que l’homme puisse découvrir une nouvelle source d’énergie bon marché, comme la fusion thermonucléaire (l’énergie du soleil), mais les physiciens ne pensent pas pouvoir la domestiquer avant 50 ans au moins…

Sommes-nous des générations « produites » avec du pétrole bon marché ? Devons-nous notre nombre à cette énergie du soleil, mise en conserve sous l’écorce terrestre pendant des millions d’années, et gaspillée en quelques décennies? Lorsque l’on compare le graphique du haut avec le graphique du bas, on peut se légitimement se demander si le graphique du bas ne va pas ressembler à celui du haut…

L’or est le seul survivant à toutes les crises qu’ont traversé les sociétés humaines depuis des milliers d’années. Et les crises qui arrivent sur nous durant cette phase descendante du cycle pourraient surprendre, par leur brutalité, bien des personnes qui se sont mises dans la tête que notre société moderne n’a plus rien à faire avec l’histoire, sinon nous apporter davantage de luxe, de confort, et de richesses (vestiges psychologiques de la phase ascendante du cycle 1982-2000). Il n’est pas trop tard pour acheter un peu d’or, à titre d’assurance financière, car la purge du système est loin d’être terminée !

Mises en garde habituelles

Faites vos propres recherches. Je ne peux pas être tenu pour responsable de vos décisions d’investissement. Discutez avec votre conseiller en placement avant toute décision d’investissement.

LIRE LA PREMIERE PARTIE DE CET ARTICLE : Les supercycles

Article écrit par Léonard Sartoni

Léonard Sartoni est l’auteur du livre « référence » : 2008-2015 : pourquoi l’or va battre la performance des actions et des obligations et comment vous pouvez en profiter

Ce premier guide en langue française sur le marché de l’or ne pouvait être écrit que par un investisseur à temps plein sur ce marché. Léonard Sartoni vit en Suisse de ses investissements dans ce domaine. La richesse de son expérience et de ses connaissances difficilement condensée dans ces 200 pages vous éclairera sur un univers méconnu autant qu’attractif sur un plan financier.  » le dernier grand marché haussier de l’or remonte aux années 70. Depuis, aux yeux du grand public, ce métal précieux est tombé aux oubliettes. Il est temps de le redécouvrir car une nouvelle heure de gloire est  » dans les tuyaux  » ! « 

Léonard Sartoni parraine AuCOFFRE.com, la première plateforme d’achat, vente et don de pièces d’or avec garde en coffres bancaires.

Ce prêt de 30.000 euros au maximum, sans intérêts et sans conditions de ressources doit s’accompagner d’un décret d’application actuellement en cours d’examen par le Conseil d’Etat,
Sa mise en oeuvre était prévue en janvier, après quelques retards à l’allumage, il est enfin là. A partir d’avril, les particuliers souhaitant effectuer des travaux d’isolation thermique dans leur logement pourront bénéficier de l’écoprêt à taux zéro (éco-PTZ). Ce prêt de 30.000 euros au maximum, sans intérêts et sans conditions de ressources, avait été présenté en septembre 2008 par le ministre de l’Ecologie, Jean-Louis Borloo. Des conventions de mise en oeuvre ont été signées hier avec les banques et les acteurs concernés, tant pour l’éco-PTZ que pour l’écoprêt logement social destiné au monde HLM. Le décret d’application est actuellement en cours d’examen par le Conseil d’Etat, d’où l’échéance du 1er avril évoquée aujourd’hui. LIRE LA SUITE SUR LESECHOS.FR

Selon une étude du Boston Consulting Group, la rénovation d’un appartement de 100 m2 en mauvais état thermique permet de faire 1400 euros d’économie par an… C’est un vrai « plus » en termes de pouvoir d’achat.

Les établissements de crédits ont reçu des consignes pour accompagner les accédants à la propriété en difficulté, suite à un problème d’emploi, selon la fédération des banques françaises. Le Crédit Foncier prend en compte le chômage partiel.
Récession économique oblige : face à la dégradation de la conjoncture, la Fédération bancaire Française (FBF) vient de formuler des recommandations à ses adhérents pour éviter les contentieux en cas de difficultés de paiement des accédants à la propriété. Même si pour l’instant, les banquiers affirment ne pas enregistrer une montée des impayés, ils restent inquiets pour les prochains mois.  » On peut s’attendre à voir davantage d’emprunteurs immobiliers en situation difficile, notamment en raison du marché du travail : perte d’emploi, chômage partiel ou non renouvellement d’un contrat à durée déterminée ou encore d’un contrat d’intérim. D’où en perspective une baisse significative des revenus disponibles de façon temporaire ou plus durable « , précise-t-on à la FBF. Pas de doute, le budget de ces ménages ainsi fragilisé met en péril le bon remboursement des prêts consentis pour l’accession à la propriété de la résidence principale (LIRE LA SUITE SUR LESECHOS.FR)